1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных , постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее — обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного случая.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (далее — официальный сайт в сети «Интернет»). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет» извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации .

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети «Интернет». Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети «Интернет».

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

10. Управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в , в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:

1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;

2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;

3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в , договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса. Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 1 статьи 157.2 и в .

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в , и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном . В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.

15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.

16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года.

Комментарий к Ст. 161 ЖК РФ

1. Раздел VIII ЖК РФ посвящен регулированию основных положений в сфере управления многоквартирными домами. Нормы, содержащиеся в данном разделе, направлены на решение ключевых задач в сфере управления: создание условий для демонополизации рынка управления многоквартирными домами и развития конкурентных отношений между организациями любых организационно-правовых форм, регулирование перехода к самостоятельному выбору собственниками помещений в многоквартирном доме приемлемого для них способа управления домом, снятие барьеров для создания товариществ собственников жилья и потребительских кооперативов в жилищной сфере.

2. Согласно ЖК РФ объектом управления является многоквартирный дом. Таким образом, продекларирован так называемый пообъектный принцип управления. С момента введения в действие ЖК РФ становится неправомерной практика назначения органами местного самоуправления одной управляющей организации для управления несколькими многоквартирными домами (кварталами, районами в городе или во всем городе). Это объясняется юридической определенностью обязанности собственников помещений в конкретном доме нести бремя содержания только своего имущества, как индивидуально определенного (квартира, нежилое помещение), так и общего имущества в многоквартирном доме (ст. ст. 210 , 289 ГК ; ), а также индивидуальностью технических характеристик, состоянием каждого дома и специфичностью потребностей собственников помещений.

3. Действие положений раздела VIII ЖК РФ не распространяется на отношения по управлению несколькими компактно расположенными жилыми домами (индивидуальными жилыми домами, жилыми домами блокированной застройки — «таунхаусами») независимо от их объединения общим земельным участком и элементами инфраструктуры. С учетом того, что около 25% населения проживает в жилых домах и значительная часть строящегося жилья в настоящее время является жилыми домами, существует потребность в регламентировании в будущем особенностей управления малоэтажной жилищной застройкой.

4. Комментируемый раздел ЖК РФ использует понятие «управление многоквартирным домом», связывая его с обязанностями и функциями собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 161, 161.1, 163) и деятельностью управляющих организаций (ст. 162), подрядчиков (ст. 164) или объединения собственников (раздел VI). Нормы комментируемого раздела обеспечивают комплексное регулирование института управления многоквартирными домами.

5. Часть 1 комментируемой статьи впервые определяет результат управления многоквартирным домом, которое должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. Деятельность по управлению должна отвечать указанным в ч. 1 комментируемой статьи критериям независимо от выбранного собственниками помещений способа управления домом. Данная норма является общей и формулирует понятие «управление многоквартирным домом» не только для лиц, осуществляющих профессиональное управление, но и для самих собственников помещений в многоквартирном доме. В процессе реализации собственниками помещений выбранного способа управления многоквартирным домом положения ч. 1 комментируемой статьи распространяются на деятельность привлеченных собственниками организаций и индивидуальных предпринимателей или созданных собственниками товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов.

6. Управление может осуществляться как на профессиональной основе (управляющей организацией, управляющим), так и собственниками помещений в доме непосредственно или создаваемыми ими организациями (товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или специализированными потребительскими кооперативами).

7. Жилищный кодекс РФ не дает определения понятия «управление многоквартирным домом». Представляется, что управление многоквартирным домом как функция собственников помещений включает в себя принятие решений на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и реализацию выбранного способа управления таким домом. В широком смысле деятельность по управлению многоквартирным домом включает в себя определение состава и оценку состояния общего имущества в многоквартирном доме, определение целей управления домом, планирование мер по их достижению, осуществление действий по реализации намеченных мер, организацию комплекса действий по обеспечению сохранности и надлежащего состояния общего имущества и предоставлению коммунальных услуг (включая организацию внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги), обеспечение возможности пользования помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме, финансирование реализации текущих и перспективных планов управления домом и оплату коммунальных услуг, контроль достижения планируемых результатов, рассмотрение отчетов исполнителей работ и услуг, принятие решений о пользовании общим имуществом (в том числе о передаче общего имущества в пользование иными лицами), иную предусмотренную настоящим Кодексом, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами деятельность по управлению многоквартирным домом. Собственники помещений делегируют часть этих функций привлекаемым лицам или создаваемым товариществам в зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом. Это проявляется в том, что ЖК РФ наделяет органы управления товарищества правомочиями по принятию решений по управлению многоквартирным домом. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений такие собственники заказывают управляющей организации и подрядным организациям услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, но не передают им свои правомочия по управлению многоквартирным домом.

8. Часть 1 комментируемой статьи предписывает Правительству РФ установить стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Как требования к деятельности по управлению многоквартирными домами должны разграничиваться на стандарты и правила, законодатель не уточняет. Можно утверждать, что в данном контексте под стандартами имеются в виду не ГОСТы. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании» стандартизация осуществляется в соответствии с принципом добровольного применения документов в области стандартизации. Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» применяет понятие «стандарты и правила деятельности» как обязательный атрибут саморегулируемых организаций. Но если стандарты и правила саморегулируемой организации являются обязательными только для членов конкретной саморегулируемой организации, то стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, которые необходимо установить Правительству РФ, должны иметь императивную форму для неограниченного круга лиц, причем не только управляющих организаций.

9. Текст ч. 1.1 комментируемой статьи заимствован из п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В этой норме указывается перечень требований к надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Такой перечень является открытым и, в частности, включает требования федерального законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей. Все эти виды регулирования относятся только к федеральному уровню компетенции. Рассматриваемая норма скоординирована с положениями , в соответствии с которыми установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах является полномочием органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений.

Кроме этого, ч. 1.1 комментируемой статьи определяет цели, которые должны быть достигнуты при надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме. Данные цели установлены в развитие целей управления многоквартирным домом, указанных в ч. 1 комментируемой статьи.

10. Новая часть 1.2 комментируемой статьи обязывает Правительство РФ установить состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения. Исходя из названия такой перечень должен иметь обязательную силу в отношении всех многоквартирных домов.

Ввиду большого разнообразия многоквартирных домов по конструктивным и техническим параметрам формирование минимального перечня услуг и работ как универсального представляется затруднительным. Велика вероятность, что такой перечень будет ограничивать управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, подрядные и специализированные организации. Ведь помимо собственно перечня от Правительства РФ требуется установить еще и порядок оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. То есть даже если у исполнителей услуг и работ будут возможности использовать более эффективную технологию оказания услуг и выполнения работ, то они будут обязаны использовать тот арсенал технологий, который будет установлен в указанном нормативном правовом акте.

11. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в таком доме. Собственники не вправе отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали и реализуют. В то же время комментируемая норма дает собственникам помещений право выбрать способ управления в любое время. Это положение установлено для того, чтобы в указанном в ч. 4 комментируемой статьи случае ни собственники, ни чиновники не считали, что право выбора безвозвратно потеряно. Даже после проведения органом местного самоуправления одного или нескольких открытых конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом собственники помещений в данном доме имеют право самостоятельно выбрать способ управления.

Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

12. Данный в комментируемой статье перечень способов управления является закрытым и расширению не подлежит. Так, с введением в действие ЖК РФ нельзя рассматривать в качестве легальных способов управления многоквартирным домом доверительное управление (гл. 53 ГК), управление «домовым комитетом», территориальное общественное самоуправление, создание собственниками помещений в многоквартирном доме какой-то организации, кроме указанных в п. 2 ч. 2 комментируемой статьи, соглашение «о совместном владении строением и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту», создание товарищества собственников жилья без образования юридического лица (по типу простого товарищества) и т.п.

13. Исходя из содержания комментируемой статьи собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один способ управления домом из предусмотренных ЖК РФ. В связи с этим одновременное совмещение нескольких способов управления многоквартирным домом не допускается. В случае заключения товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договора управления с управляющей организацией (см. ) способ управления (товариществом собственников жилья), предусмотренный п. 2 ч. 2 комментируемой статьи, не изменяется. При выборе способа управления управляющей организацией общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в котором ранее было создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, способ управления изменяется. В этом случае общему собранию необходимо принять решение о ликвидации товарищества в соответствии с .

14. Часть 2.1 комментируемой статьи устанавливает при реализации способа непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений ответственность лиц, выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и исполнителей коммунальных услуг перед такими собственниками за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством РФ Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (в настоящее время действуют Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491) и Правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и индивидуальных жилых домах. В настоящее время действуют Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, которые по истечении двух месяцев со дня вступления в силу изменений в Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг (утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306) утратят силу. После этого вступят в силу Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354.

Лицами, выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении многоквартирными домами, количество квартир в которых 12 и менее, могут быть один или несколько подрядчиков (ч. 1 ст. 164 ЖК), а в домах, количество квартир в которых более 12, как указано в ч. ч. 1.1 и 1.2 ст. 164 Кодекса, — только один подрядчик — управляющая организация. Из комментируемой нормы следует, что независимо от количества квартир в доме подрядчики отвечают за выполнение своих обязательств в первую очередь в соответствии с заключенными договорами. Это значит, что требовать от таких лиц выполнения услуг и работ сверх перечня, объемов и качества, установленных договорами подряда, неправомерно. В связи с этим важно подчеркнуть отличие договора управления многоквартирным домом от договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (см. комментарий к ст. 164 ЖК).

В части 11 комментируемой статьи установлено, что лицами, предоставляющими коммунальные услуги, являются лица, несущие ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме. В случае реализации способа непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений ЖК РФ не возложил на указанных в ч. ч. 1, 1.1 и 1.2 ст. 164 подрядчиков ответственность за предоставление коммунальных услуг. В противном случае стиралась бы грань между способами управления многоквартирным домом управляющей организацией и непосредственно собственниками помещений. Поэтому представляется, что при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений коммунальные услуги должны предоставлять соответствующие водо-, тепло-, газо- и электроснабжающие организации, которые одновременно должны по отдельному договору отвечать за состояние внутридомовых инженерных систем (см. комментарий к ч. 11 комментируемой статьи и ). Только в этом случае установленный ч. 11 комментируемой статьи принцип будет соблюдаться.

15. Часть 2.2 комментируемой статьи устанавливает ответственность товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством РФ Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами, например, принимая в штат по трудовому договору различных специалистов, или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности (подрядчиков).

Эти товарищества и кооперативы несут ответственность за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома. Это означает, что такие некоммерческие организации должны отвечать за предоставление всех коммунальных услуг, которые только могут быть предоставлены исходя из наличия в многоквартирном доме входящих в состав общего имущества сетей инженерно-технического обеспечения, предназначенных для предоставления коммунальных услуг.

В случае заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и индивидуальных жилых домах.

Это означает, что при заключении договора управления многоквартирным домом главными обязанностями товарищества или кооператива являются заказ управляющей организации комплекса услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг, контроль за выполнением обязательств управляющей организации, а вся полнота ответственности за результаты управления многоквартирным домом ложится на управляющую организацию. При этом в ч. 11 комментируемой статьи прямо сказано, что в случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются управляющей организацией.

16. В ч. 2.3 комментируемой статьи устанавливаются пределы ответственности управляющей организации. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и утвержденных Правительством РФ Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, ЖК РФ установил, что содержащийся в договоре управления многоквартирным домом перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ч. 3 ст. 162) должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями ч. 1.1 комментируемой статьи. При этом указывается, что качество таких услуг и работ должно соответствовать требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (см. ).

Управляющая организации должна отвечать за качество всех коммунальных услуг, которые могут быть предоставлены в зависимости от уровня благоустройства данного дома. Если управляющая организация не отвечает за предоставление хотя бы одной из коммунальных услуг, то в этом случае нельзя считать, что способ управления многоквартирным домом реализован в соответствии с требованиями ЖК РФ. Если отсутствие такой ответственности стало следствием того, что в договоре управления многоквартирным домом нет обязательств по предоставлению хотя бы одной коммунальной услуги, то такой договор не соответствует жилищному законодательству и способ управления многоквартирным домом не реализован. В этом случае у органов местного самоуправления возникает обязанность провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления таким домом (ч. 4 комментируемой статьи). Такие нарушения должны выявляться органами государственного жилищного надзора ( и ст. 8 Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Эти органы должны давать предписания по устранению подобных недостатков: собственникам помещений в многоквартирном доме — принять на общем собрании решение о внесении изменений в договор управления; органам местного самоуправления — объявить и провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления домом.

17. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает, что выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собрание проводится в порядке, определенном положениями ст. — (см. комментарий к данным статьям).

19. Реализуемый собственниками способ управления может быть изменен ими в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом ликвидация товарищества собственников жилья или потребительского кооператива, управляющего многоквартирным домом, может производиться в соответствии с положениями ст. и , а договор управления многоквартирным домом или договоры, заключаемые в соответствии со , могут расторгаться в порядке, предусмотренном гл. 29 ГК РФ: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими федеральными законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается федеральным законом (например, ) или соглашением сторон договора.

20. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такой подход соответствует общему правилу об обязательности решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятых по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (). Обязательность решения общего собрания о выборе способа управления домом распространяется и на тех собственников, которые не участвовали в голосовании (см. комментарий к ст. 46 ЖК).

21. Часть 4 комментируемой статьи содержит исключение из общего правила о выборе способа управления на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Данная норма возлагает на орган местного самоуправления обязанность выбрать с помощью открытого конкурса управляющую организацию, которая должна управлять многоквартирным домом, если собственниками помещений в этом доме в течение года до проведения такого конкурса не выбран способ управления этим домом или если принятое ими на общем собрании решение о выборе способа управления домом не было реализовано. Согласно ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в случае, предусмотренном ч. 4 комментируемой статьи, возникает, если собственники не выполнили требование закона до 1 мая 2008 г. Органы местного самоуправления не имели права проводить конкурсы до 1 мая 2008 г. или иным образом определять способ управления многоквартирным домом, выбирать управляющую или подрядные организации. Это было правом только общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Тем не менее и в 2011 г. существуют случаи, когда органы местного самоуправления, не проводя открытые конкурсы по отбору управляющей организации, «временно» назначают своим решением управляющую организацию управлять многоквартирным домом. Например, распоряжением администрации г. Мурманска от 1 августа 2011 г. N 124-р МУП «Мурманская управляющая компания» временно назначена управляющей организацией для 83 домов Ленинского округа г. Мурманска с заключением договора управления многоквартирным домом не с собственниками помещений в многоквартирном доме, а с Комитетом по жилищной политике администрации г. Мурманска. Подобная «временность» не может быть оправданием нарушений требований комментируемой нормы. С 1 мая 2008 г. обязанность органов местного самоуправления проводить открытые конкурсы и право собственников помещений самостоятельно выбирать и реализовывать способ управления своим многоквартирным домом существуют параллельно друг другу.

22. Статья 18 Вводного закона к ЖК РФ устанавливает, что ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ. Такие обязательства, в частности, могли возникнуть на основании договоров, заключенных со службами заказчика в соответствии со ст. ст. 20 — 23 Закона о товариществах собственников жилья. По мере выполнения органами местного самоуправления обязанностей, установленных ч. 4 комментируемой статьи, такое временное основание обслуживания домов должно отпадать.

23. Обязательства организации, ранее отвечавшей за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, указанные в ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ, сохраняются до момента:

— создания товарищества собственников жилья и выбора его органов управления (раздел VI, п. 2 ч. 2 комментируемой статьи, ч. 9 ст. 162 ЖК). При этом товарищество может заключить договор с организацией, ранее отвечавшей за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома ( , ), как с подрядчиком или как с управляющей организацией;

— принятия решения об управлении многоквартирным домом существующим жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (раздел V, п. 2 ч. 2 комментируемой статьи);

— заключения собственниками помещений договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией (п. 3 ч. 2 и ч. 4 комментируемой статьи, ст. 162 ЖК, ч. 1 ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ) и возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств управляющей организации по управлению многоквартирным домом как на основании решения общего собрания собственников помещений, так и по результатам открытых конкурсов;

— заключения всеми или большинством собственников помещений, осуществляющих непосредственное управление многоквартирным домом, договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме, а также договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) в соответствии со ст. 164 ЖК РФ и возникновения обязательств соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций.

После совершения таких действий и возникновения указанных обязательств специальная норма ч. 2 ст. 18 переходных положений Вводного закона к ЖК РФ не применяется и обязательства указанных организаций прекращаются.

24. Поскольку согласно ч. 3 комментируемой статьи способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время (т.е. как до 1 мая 2008 г., так и после 1 мая 2008 г.) на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, способ управления, указанный в ч. 4 комментируемой статьи, также может быть изменен собственниками помещений самостоятельно. Если до проведения открытого конкурса собственники помещений в многоквартирном доме приняли или реализовали решение о выборе способа управления домом, то конкурс не проводится.

25. В ч. 4 комментируемой статьи, как и в ч. 1 ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ, в качестве оснований возникновения обязанности органа местного самоуправления проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом установлены следующие случаи:

1) в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом;

2) в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Случаи проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом детализированы в п. 3 действующих Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

26. Для выполнения обязанности по проведению конкурсов органы местного самоуправления должны иметь сведения о том, имеются ли установленные комментируемой статьей условия: осуществлен или нет собственниками помещений выбор способа управления домом, а если осуществлен, то реализовано ли принятое собственниками решение. Без этого правомерное и своевременное проведение конкурсов невозможно.

27. Для установления факта отсутствия выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления этим домом необходимо выяснить, проводилось ли в установленном порядке общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и было ли на нем надлежащим образом принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Отсчет установленного ч. 4 комментируемой статьи годичного периода отсутствия реализации выбранного способа управления домом целесообразно начинать с момента принятия в установленном порядке решения о выборе способа управления домом. Отсутствие реализации выбранного способа управления домом при непосредственном управлении подтверждается фактом незаключения собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров, предусмотренных . При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом об отсутствии реализации выбранного способа управления свидетельствует неосуществление собственниками действий по созданию такой организации, отсутствие регистрации товарищества собственников жилья в Едином государственном реестре юридических лиц. Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договоры управления, то это подтверждает отсутствие реализации выбранного способа управления домом. В отличие от ч. 1 ст. 164 ЖК РФ изначально редакция ст. 162 Кодекса не содержала требования к количеству собственников помещений в многоквартирном доме, подписание договора управления с которыми должно считаться правомерным заключением такого договора. Согласно ст. 162 ЖК РФ управляющая организация заключает самостоятельный договор управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения в доме. Дополнение ч. 1 ст. 162 ЖК РФ таким требованием действует в отношении договоров управления, заключаемых начиная с 17 июня 2011 г. Поэтому при оценке органом местного самоуправления правомерности заключения договора управления решение о выборе способа управления многоквартирным домом необходимо считать невыполненным, если договор управления не подписан до 16 июня 2011 г. ни одним собственником помещения в таком доме, а с 17 июня 2011 г. не подписан собственниками помещений, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (см. комментарий к ст. 162 ЖК). Кроме того, обязательным признаком надлежащей реализации способа управления многоквартирным домом необходимо считать соответствие содержания и формы заключаемых договоров требованиям жилищного и гражданского законодательства РФ. В случае признания судом общего собрания несостоявшимся ситуация возвращается к предыдущему условию, при котором способ управления домом собственниками помещений не выбран.

28. В случаях, указанных в ч. 4 комментируемой статьи, выбор управляющей организации органом местного самоуправления должен осуществляться посредством открытого конкурса, проводимого в порядке, установленном Правительством РФ. На момент написания настоящего комментария действовали Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. Этот акт устанавливает требования к созданию конкурсной комиссии и к информационному обеспечению проведения конкурса, процедуры подготовки, объявления и проведения открытого конкурса; правила выработки существенных условий договора управления многоквартирным домом; порядок рассмотрения заявок на участие в конкурсе; порядок оценки предложений претендентов; особенности заключения договора управления по результатам конкурса.

29. Согласно ст. 18 Вводного закона к ЖК РФ органам местного самоуправления необходимо было исполнить обязанность по проведению открытого конкурса в случаях, установленных первоначально до 1 мая 2008 г.

Обязанность органов местного самоуправления по проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами не прекращается с завершением переходного периода 1 мая 2008 г. Если по какой-то причине органы местного самоуправления не провели открытые конкурсы до 1 мая 2008 г. в соответствии с ч. 1 ст. 18 Вводного закона, то они должны провести такие конкурсы на основании ч. 4 комментируемой статьи.

После 1 мая 2008 г. органы местного самоуправления должны проводить мониторинг реализации выбранного способа управления многоквартирными домами. Являясь собственниками жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах, муниципалитеты должны знать ситуацию с реализацией способа управления в таких домах. Это облегчает осуществление мониторинга.

В случае если реализация выбранного ранее способа управления многоквартирным домом по прошествии нескольких лет прекратится (к примеру, выбранная управляющая организация обанкротится или будет ликвидирована, прекратят действовать органы управления товариществом собственников жилья или кооперативом — общее собрание членов ТСЖ или кооператива и (или) правление и т.п.), то органы местного самоуправления в соответствии с ч. 4 комментируемой статьи по истечении одного года отсутствия надлежащей реализации способа управления домом должны выполнить все процедуры подготовки и проведения открытого конкурса в конкретном доме.

Договор управления с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, не подлежит продлению на новый срок (об общей норме для договоров управления многоквартирным домом см. ). В соответствии со специальной нормой ч. 4 комментируемой статьи 161 ЖК РФ в случае если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, самими собственниками помещений в доме не выбран способ управления домом или если принятое собственниками помещений решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

В указанных выше случаях открытые конкурсы должны проводиться в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

30. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает процедуру заключения собственниками помещений в многоквартирном доме договоров управления с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по результатам проведения открытого конкурса, в обязательном порядке. Комментируемая статья устанавливает обязательность заключения собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с положениями ст. 445 ГК РФ договоров управления с выбранной управляющей организацией, несмотря на то что открытый конкурс проводит орган местного самоуправления. Положения ст. 445 ГК РФ должны применяться с учетом требований ст. 8 ЖК РФ (см. комментарий к указанной статье) и ч. 1 ст. 4 Вводного закона к ЖК РФ, согласно которым специальные нормы ЖК РФ имеют приоритет перед общими нормами ГК РФ. В соответствии со ст. 445 ГК РФ и с учетом положений комментируемой статьи управляющий предлагает собственникам помещений в соответствующем доме заключить договоры управления, условия которых выработаны на открытом конкурсе.

По ст. 445 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в течение 30 дней со дня получения проекта договора вправе подписать договор либо отказаться от его подписания. Сторонами могут быть согласованы иные сроки, нежели указанные в ГК РФ. Но предложение подписать договор на иных условиях несовместимо с предусмотренными ЖК РФ правовыми особенностями заключения договора управления. Такой договор не может быть подписан с протоколом разногласий. После проведения конкурса (как и после принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме) условия договора управления, заключаемого с отдельными собственниками, меняться не могут. Иначе в одном доме будет действовать несколько условий договоров, что будет являться нарушением ч. 4 ст. 162 ЖК РФ.

31. Статья 445 ГК РФ допускает отказ от акцепта стороной, для которой заключение договора обязательно, или акцепт оферты на иных условиях (направление протокола разногласий к проекту договора). Представляется, что с учетом специфики жилищных отношений и норм ст. 8 ЖК РФ и ч. 1 ст. 4 Вводного закона к ЖК РФ это положение ГК РФ не может быть реализовано. В указанном в ч. 5 комментируемой статьи случае условия договора управления определяются не самостоятельно сторонами договора, а на открытом конкурсе. Поэтому при заключении договора управления в обязательном порядке управляющий, получивший от собственников помещений (собственника помещения) предложение подписать договор на условиях, отличных от тех, которые определены по результатам открытого конкурса, в свою очередь, не вправе подписывать договор на таких иных условиях, поскольку при этом будет нарушено требование ч. 4 ст. 162 ЖК РФ о том, что у всех собственников помещений должны быть одинаковые условия договора управления. С учетом требования ч. 4 ст. 162 ЖК РФ при отказе одного из собственников заключить договор на условиях, определенных на открытом конкурсе, управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении собственника помещения заключить договор управления. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В случае если победитель конкурса передаст разногласия по договору на рассмотрение суда, то, основываясь на требовании ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, суд не сможет принять решение об утверждении для одного или нескольких собственников условий договоров, отличающихся от условий договоров, заключенных с остальными собственниками. Поэтому по результатам конкурса договоры управления многоквартирным домом могут заключаться только на условиях, определенных в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.

Собственники помещений в многоквартирном доме, не удовлетворенные предложенными победителем открытого конкурса условиями договора управления, имеют право инициировать выбор способа управления многоквартирным домом на общем собрании собственников помещений в соответствии с положениями ч. ч. 2 и 3 комментируемой статьи и ст. ст. 44 — 48 ЖК РФ. При этом принятое ими решение должно реализовываться с учетом положений ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.

32. Срок действия договоров управления, заключаемых собственниками помещений в соответствии с ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, не может быть менее одного года и более трех лет (см. комментарий к ст. 162 ЖК). В соответствии с ч. 6 комментируемой статьи не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления орган местного самоуправления обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для самостоятельного решения вопроса о выборе способа управления этим домом. Если такое решение ранее было принято собственниками по собственной инициативе в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи 161 ЖК РФ, то обязанность органа местного самоуправления по созыву в указанный срок общего собрания собственников помещений в этом доме упраздняется.

Если собственники помещений на созванном органом местного самоуправления общем собрании вновь не примут решение о выборе способа управления домом или не реализуют принятое ими решение, то согласно положениям ч. 4 комментируемой статьи орган местного самоуправления обязан еще раз провести конкурс по выбору управляющего в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. При этом повторяется процедура заключения договора управления в обязательном порядке с выбранной по результатам конкурса управляющей организацией.

33. Часть 7 комментируемой статьи предусматривает меры защиты прав собственника помещения в многоквартирном доме, собственники помещений в котором в течение года не выбрали способ управления этим домом или приняли решение о выборе способа управления, но не реализовали его. Если муниципалитет в этой ситуации своевременно не исполнил обязанность, установленную ч. ч. 4 — 6 комментируемой статьи, то любой заинтересованный собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями ч. 4 комментируемой статьи.

34. Часть 8 комментируемой статьи 161 Жилищного кодекса РФ содержит условие заключения договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 этой же статьи. Такая процедура допускается, если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Согласно общей норме ст. 447 ГК РФ конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся. Однако с учетом требования ст. 4 Вводного закона к ЖК РФ основания признания открытого конкурса по выбору управляющей организации несостоявшимся определяются в соответствии с положениями Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. А в специальных нормах указанных выше Правил (п. 71) установлено, что в этом случае договоры управления многоквартирным домом подписывает единственный претендент на условиях выполнения обязательных работ и услуг, указанных в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации.

Кроме того, согласно указанным Правилам открытый конкурс признается несостоявшимся, если до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками не поступило ни одной заявки. В этом случае п. 59 Правил предписывает организатору конкурса в течение трех месяцев с момента окончания срока подачи заявок провести новый конкурс. При этом организатор конкурса вправе изменить условия проведения конкурса и обязан увеличить расчетный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения не менее чем на 10%.

Однако комментируемая норма не может быть истолкована как допускающая возможность предложения управляющей организацией собственникам помещений заключить договоры управления без проведения открытого конкурса и принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящее время ЖК РФ предусматривает только три случая заключения договора управления многоквартирным домом:

1) на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 162);

2) по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 (ч. 4 ст. 161);

3) в построенных домах временно с застройщиком или управляющей организацией до заключения договоров управления по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации (ч. 14 ст. 161).

С учетом принадлежности общего имущества в многоквартирном доме на праве долевой собственности собственникам помещений в таком доме и необходимости обеспечения единых для всех собственников условий договора управления иных случаев заключения такого договора быть не может.

35. В ч. 9 комментируемой статьи 161 ЖК России сформулировано правило о необходимости управления многоквартирным домом только одной управляющей организацией. Это объясняется тем, что многоквартирный дом — это единый сложный объект недвижимости. Управление многоквартирным домом как единым объектом не может осуществляться несколькими управляющими организациями одновременно. При этом неизбежно принятие ими различных взаимоисключающих управленческих решений по поводу общего имущества многоквартирного дома, что является недопустимым.

36. Положения ч. 9.1 вступили в силу с 1 марта 2012 г. Согласно этой норме непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 20, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме. Аналогичная норма содержится в ч. 1.1 ст. 164 ЖК РФ. Причем положения ч. 1.1 ст. 164 Кодекса действуют с 17 июня 2011 г.

Сравнительный анализ положений ч. ч. 1 и 1.1 ст. 164 ЖК РФ позволяет сделать вывод, что особенности непосредственного управления собственниками помещений многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 20, заключаются в том, что в этом случае собственники помещений должны заключить договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме только с одним подрядчиком, названным «управляющей организацией». Причем такую управляющую организацию нельзя отождествлять с управляющей организацией, действующей по договору управления многоквартирным домом.

37. В части 10 комментируемой статьи устанавливается обязанность управляющей организации обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг. Такая информация должна распространяться в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ. Такой Стандарт утвержден Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731.

Время чтения: 6 минут

Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества. Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна. Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Общая информация о содержании имущества МКД

Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.

Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

• надежности и безопасности самого МКД;
• безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
• общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;
• прав и законных интересов собственников жилья;
• бесперебойной работы инженерных систем и приборов учета.

Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.

Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг. Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.

В зависимости от выбранного способа правления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации.

Законодательное регулирование

Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII ЖК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

• правила выбора формы организации работ;
• общие требования к этой деятельности;
• порядок заключения договоров;
• правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.

Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:

• постановление Правительства № 354 от 06.05.2011 , определяющее правила предоставления коммунальных услуг;
• постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 , которым установлен порядок содержания общедомового имущества;
• постановление Правительства № 416 от 15.05.2013 , который определяет единый стандарт управления многоквартирными домами в 2020 году;
• постановление Правительства № 290 от 03.04.2012 , устанавливающее минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания МКД;
• постановление Правительства № 75 от 06.02.2006 , определяющее порядок проведения конкурса по отбору УК для содержания МКД и так далее.

В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки.

Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.

Современные формы управления имуществом МКД

То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

• непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
• создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
• передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.

Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы

При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.

Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу.

Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.

Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ

Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

• за содержание/ремонт общего имущества;
• за готовность систем инженерных коммуникаций;
• за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.

При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность.

Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.

Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.

Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

Услуги управляющих организаций

Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

• за содержание и ремонт имущества;
• за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
• за работоспособность инженерных систем;
• за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.

По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.

УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:

• обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
• собирать средства за предоставление услуг;
• перечислять полученные средства поставщику;
• вести работу с должниками.

Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по , заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

• конструктивные особенности МКД;
• потребности жильцов;
• их способность к самоорганизации.

Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.

Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.

Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.

Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.

Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом. Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.

Изменение способа

По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

Решение, в соответствии со ст. 46 ЖК, принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников.

Узнайте больше о том, на каком основании может происходить .

Обязанности и ответственность управляющей компании

Обязанности УК в части содержания имущества – это существенные условия договора управления многоквартирным домом. Помимо прочих реквизитов вроде состава имущества МКД, стоимости работ, порядка осуществления контроля и обеспечения безопасности, в договоре указывается полный перечень действий и услуг, за которые УК отвечает в рамках полномочий по содержанию и ремонту имущества.

При этом постановлением Правительства № 290 определен минимальный перечень таких мероприятий. Так, работы и услуги по управлению общим имуществом включают в себя:

• обслуживание несущих конструкций, фундаментов, стен, крыши, фасада, внутренней отделки, полов, плит перекрытий;
• содержание внутридомовых систем инженерных коммуникаций: отопления, электро- и газоснабжения, водопровода, канализации;
• сухую и влажную уборку общих помещений, наведение порядка во дворе, содержание придомовой территории, мусоропровода и так далее.

Лицензирование деятельности УК

Согаласно ст. 192 ЖК РФ, с 2015 года управленческая деятельность может осуществляться только организациями, лицензированными Госжилнадзором. УК получат лицензию лишь при следующих условиях:

• регистрация в качестве юрлица или ИП в РФ;
• отсутствие аннулированных лицензий из-за грубых нарушений;
• размещение в свободном доступе (ГИС ЖКХ) сведений о показателях финансово-хозяйственной деятельности, оказываемых услугах, тарифах;
• наличие у руководителя квалификационного аттестата;
• отсутствие у директора наказания в виде дисквалификации и непогашенных судимостей.

Если владельцы не выбрали способ управления

Жильцы нередко интересуются, кто обслуживает дом, если нет управляющей компании. Нужно упомянуть, что отсутствие УК еще не означает, что полномочия по содержанию не переданы другой организации или не выбран, например, способ непосредственного содержания жильцами либо общее собрание не захотело присоединиться или образовать ЖСК/ТСЖ.

В любом случае у жильцов существует обязанность выбора – без этого дом существовать не может.

И все же если не выбран способ управления либо планируемая форма пока не реализована, собрание жильцов не смогло определиться или собрать кворум, орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации, которая будет осуществлять содержание и ремонт общедомового имущества. Об этом речь идет в п. 4 ст. 161, п. 5 ст. 200 ЖК.

Таким образом, нельзя однозначно ответить на вопрос, может ли многоквартирный дом быть без управляющей компании. В МКД может и не быть УК, но только при условии, что избран иной способ управления.

Заключение

Управление МКД – это содержание, ремонт и обеспечение надлежащей эксплуатации жильцами имущества МКД. Такие функции может выполнять управляющая организация, ЖСК, ТСЖ или сами жильцы дома. Они обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления, иначе УК будет назначена по результатам конкурса.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Раздел III.2. НАЕМНЫЕ ДОМА (введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

Раздел IV. СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД

• Глава 9. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
• Глава 10. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОЛЬЗОВАНИЕ ИМИ

Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

• Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
• Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

• Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
• Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Раздел VII. ПЛАТА ЗА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ И КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Раздел VIII. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Раздел IX. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ (введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

• Глава 15. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ И ПОРЯДКЕ ЕГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
• Глава 16. ФОРМИРОВАНИЕ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА НА СПЕЦИАЛЬНОМ СЧЕТЕ
• Глава 17. ФОРМИРОВАНИЕ ФОНДОВ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА РЕГИОНАЛЬНЫМ ОПЕРАТОРОМ. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ РЕГИОНАЛЬНОГО ОПЕРАТОРА ПО ФИНАНСИРОВАНИЮ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
• Глава 18. ПРОВЕДЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Раздел X. ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ (введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

• Глава 19. ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ (введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

Статья 161 ЖК РФ. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

КонсультантПлюс: примечание.

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

КонсультантПлюс: примечание.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке , установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (далее - официальный сайт в сети "Интернет"). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети "Интернет" и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет" извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети "Интернет". Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет".

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:

1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;

2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;

3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

КонсультантПлюс: примечание.

настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса. Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе отказываться от заключения договоров, указанных в части 1 статьи 157.2 и в части 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке , установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

14.1. В случае прекращения использования здания в качестве наемного дома собственник, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, принимает решения по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, в порядке, установленном частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.

17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года.

Понятие, признаки и способы управления многоквартирным домом;

Договор управления многоквартирным домом. Особенности заключения договора на торгах;

Правовое положение общего собрания собственников;

Правовой статус и виды жилищных кооперативов;

Товарищество собственников жилья.

ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»

1 вопрос

По правовой природе управление многоквартирным домом является формой согласования интересов разных лиц, как правообладателей квартир по содержанию и использованию общего имущества дома. К целям управления относятся:

Обеспечение благоприятных и безопасных условий для проживания;

Определение порядка пользования имуществом;

Регулирование предоставления коммунальных услуг.

Для достижения указанных целей в силу закона на собственника жилых помещений возлагается обязанность по определению способа управления жилым домом. Указанная обязанность возлагается только на собственников. При этом имеются ввиду как собственники жилых, так и нежилых помещений. В целях исполнения указанной обязанности собственники должны согласовать свою волю, что выражается в форме принятия решения общим собранием, как коллективным органом. Следовательно, к признакам управления относятся:

Управление – это форма согласования интересов участников жилищных правоотношений по осуществлению руководства объектом, составляющим ценность для наиболее эффективного его использования;

Объектом управления является имущественный комплекс в виде общего имущества. Общее имущество является элементом только многоквартирного дома. Поэтому правоотношения по управлению могут возникнуть только в таком объекте;

Установление управления является обязанностью собственников помещений. Однако коллективный результат управления представляет интерес для любых правообладателей;

Нарушение обязанности по установлению способа управления влечёт право для органов местного самоуправления по самостоятельному определению способа управления, т.е. осуществляется воздействие публичной власти;

Формой согласования воли собственников по способу управления является решение общего собрания собственников. Такое решение является обязательным для всех, в т.ч. и для тех, кто не участвовал в голосовании на общем собрании (ст. 44-48 ЖК РФ). Квалифицированным большинством. При этом решение может быть изменено в любое время по соглашению собственников.

Виды способов управления классифицируются по основаниям, как то:

По порядку осуществления управления различается:

Самостоятельное управление;

Управление, осуществляемое с привлечением третьих лиц.

По форме управления различаются:

Управление собственниками помещений многоквартирного дома;

Управление управляющей организацией;

Управление специально созданной собственниками помещений организацией (кооператив или ТСЖ).

2 вопрос

В соответствии с договором одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственники жилых помещений) в течение определённого срока обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и использованию общего имущества дома, а также предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления.

По правовой природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным. Он относится к виду смешанного договора, в котором сочетаются элементы подряда и услуг. Сторонами договора выступают:

Собственники жилых помещений, а также органы государственной власти или местного самоуправления, если дом находится в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, в качестве сторон могут выступать ТСЖ или жилищный кооператив;

Управляющая организация, в качестве которой выступает коммерческая организация или ИП.

Договор заключается в письменной форме, которая считается соблюдённой путём составления единого документа, подписанного сторонами. При этом форма является условием заключения.

Общим существенным условием является условие о предмете, в качестве которого выступают услуги по управлению. К иным существенным условиям относятся:

Условие о составе общего имущества, в отношении которого осуществляется управление;

Перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией в целях управления;

Порядок изменения перечня услуг и работ;

Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей компанией обязательств по договору;

Порядок определения цены договора, способы её внесения, а также размер платы за содержание и ремонт.

Условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений в доме. Договор носит срочный характер и может заключаться на срок не менее 1 года. При этом по общему правилу максимальный законный срок договора определяется в 5 лет. Если по окончании срока договора ни одна из сторон не заявляет о его прекращении, то договор считается продлённым на срок, установленный первоначальным и на условиях, определённых в первоначальном договоре. Порядок изменения и расторжения договора определяется в соответствии с общими правилами гражданского законодательства. Кроме того, за собственниками жилых помещений закрепляется право на односторонний отказ (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Если собственники жилых помещений не определили способ управления, либо не исполняется решение общего собрания по реализации согласованного способа управления, либо управление осуществляется в отношении дома, находящегося полностью в государственной или муниципальной собственности, то управление устанавливается на основании договора об управлении, заключаемого на торгах. Торги проводятся в виде конкурса, который является открытым по составу участников и по форме подачи заявок на участие. Предметом конкурса является право на заключение договора управления (тендер) многоквартирным домом, либо право на заключение договора управления несколькими многоквартирными домами. В последнем случае общая площадь жилых и нежилых помещений в таких домах не должна превышать 100 000 кв.м. и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках. Организатором конкурса является орган местного самоуправления или органы государственной власти.

Указанные органы для проведения конкурса имеют право на основании договора привлекать третьих лиц для осуществления своих функции. К функциям организатора конкурса относятся:

Формирование конкурсной комиссии. Комиссия состоит из ФЛ, в т.ч. ДЛ уполномоченных органов, как организаторов конкурса. При этом состав членов комиссии не может быть менее 5. Комиссией рассматриваются заявки на участие в конкурсе и осуществляется руководство проведением конкурса;

Извещение о проведении конкурса, которое осуществляется в официальных печатных изданиях или сайтах. Извещение публикуется не менее, чем за 30 дней до даты окончания срока для подачи заявок на участие в конкурсе;

Утверждение конкурсной документации;

Определение размера платы за содержание и ремонт общего имущества, а также размера обеспечения исполнения претендентами заявок и размера обеспечения исполнения обязательств по договору.

Участниками конкурса могут быть любые организации и ИП. Победителем конкурса является участник, предложивший за указанный организатором размер платы, выполнение наибольшего объёма работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Готов работать много, но за малые деньги. Победитель конкурса в течение 10 дней с даты утверждения протокола предоставляет организатору подписанный проект договора, а также обеспечение исполнения своих обязательств. Кроме того, он в течение 20 дней направляет проект договора собственникам помещений в доме. Если победитель конкурса уклоняется от заключения договора, то договор заключается с участником, который по выгодности предложил предшествующее предложение. При этом для него заключение договора является обязательным (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Они не признаются несостоявшимися.

3 вопрос

Общее собрание собственников является формой такого способа управления, как управление собственниками многоквартирного дома (самоуправление). К признакам такого способа относятся:

Само управление, как деятельность и достижение его целей осуществляется непосредственно собственниками жилых помещений;

В целях осуществления управления не образуется самостоятельный субъект права и не привлекаются третьи лица;

При реализации целей управления в отношениях с третьими лицами субъектами выступают сособственники, в соответствии с чем их деятельность рассматривается, как общая и ведение общих дел может осуществляться как всеми совместно, так и одним из (или несколькими) сособственниками от имени всех, либо иным уполномоченным собственниками лицом. Простое товарищество: коммерческие и некоммерческие цели;

Основанием и формой для установления непосредственного управления является решение общего собрания собственников, принимаемое большинством голосов;

В целях осуществления коммунального обслуживания решение о порядке осуществления также принимается общим собранием, но договор на предоставление коммунальных услуг заключается отдельно с каждым собственником;

Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом и оно обладает исключительной компетенцией, к вопросам которой относятся:

Принятие решения о реконструкции;

Принятие решения о пределах использования ЗУ, в т.ч. о введении ограничения на пользования им третьими лицами (сервитут);

Принятие решения о принятии в пользование имуществом третьих лиц;

Выбор иного способа управления многоквартирным домом.

Правом на участие в общем собрании обладают только собственники ЖП. При этом участие в голосовании для них может быть как личным, так и через представителя. При этом доверенность (это уполномочие) является разовой (ст. 48, п. 2 ЖК РФ). Виды доверенности: разовая; общая; специальная. По порядку созыва общее собрание подразделяется на:

Обязательное годовое, проводимое 1 раз в год. Порядок проведения ежегодного собрания, а также уведомление о его проведении определяется решением общего собрания, т.е. по соглашению сторон;

Внеочередное, проводимое по инициативе любого из собственников.

В силу закона инициатор проведения собрания обязан уведомить о том остальных сособственников за 10 дней. При этом содержание уведомления определяется законом (п. 5 ст. 45 ЖК РФ). Уведомление направляется заказным письмом. Собрание является правомочным, если в нём принимает участие сособственники, обладающие более 50 % от общего числа голосов. Ст. 34 СК РФ. Голос пропорционально. Решение путём голосования, которое может быть как очным, так и заочным (ст. 47 ЖК РФ). По общему правилу решения принимаются простым большинством. Как исключение используется квалифицированное большинство (2/3) при принятии решений, относящихся к вопросам исключительной компетенции. Если решается вопрос об уменьшении размера общего имущества, то решение по такому вопросу принимается в результате единогласного согласия всех сособственников. Решение общего собрания является обязательным для всех собственников, в т.ч. и не принимавших участие в голосовании. Решение общего собрания может быть обжаловано, если оно нарушает права собственника, либо принято с нарушением (ст. 46, п. 6 ЖК РФ). Кроме того, при заочном голосовании решение может быть обжаловано, если неправильно оформлено (ст. 48, п. 6).

4 вопрос

Жилищно-накопительный; Жилищный; Жилищно-строительный. Первый регулируется специальным законодательством. Вторая и третья – некоммерческие организации.

ЖИЛИЩНО-НАКОПИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ (ПРАВОВОЙ СТАТУС)

ЖНК, как и застройщик, обладает правом на привлечение денежных средств ФЛ в строительство, а также приобретение объектов недвижимости. Однако к особенностям его деятельности относятся:

Посредством участия в ЖНК допускается приобретение только жилых помещений (ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Коттеджи не допускаются по данному договору;

ДС могут использоваться не только для строительства ЖП, но и для их приобретения (можно купить готовое жильё);

Деятельность по строительству и приобретению ЖП осуществляется самим кооперативом, как ЮЛ и для обеспечения потребностей своих членов. Соответственно, как потребительский кооператив такая организация основана на добровольном объединении участников на принципах членства. При этом в отличие от общих правил, для потребительских кооперативов в качестве участников могут выступать только ФЛ. Деятельность кооператива по обеспечению участников ЖП осуществляется засчёт их паевых и членских взносов, а также на основании заёмных средств;

Участники обязаны к внесению как вступительных, так и членских взносов, засчёт которых формируется имущество кооператива;

Право собственности на ЖП первоначально возникает у кооператива. Его члены используют жилое помещение на условиях найма до момента выплаты пая;

Членами кооператива может быть не менее 50 но не более 500 человек;

Неисполнение членом кооператива паевого или иного взноса влечёт применение гражданско-правовой ответственности;

В целях защиты прав членов кооператива осуществляется контроль за составом участников, в соответствии с чем членство в кооперативе возникает после внесения данных о лице в ЕГРЮЛ на основании решения о том органов управления кооператива.

Жилищный кооператив и жилищно-строительный – это разновидности потребительских кооперативов, создаваемые в целях удовлетворения потребностей ФЛ в жилье, а также для управления жилыми и нежилыми помещениями и местами общего пользования в многоквартирном доме. Кооперативы обладают специальной правоспособностью, являются собственниками своего имущества, которое формируется засчёт взносов членов кооператива. При этом члены кооператива также своими средствами участвуют в строительстве, приобретении жилья, а также реконструкции и содержании многоквартирного дома.

Участники кооператива обладают обязательственными правами в отношении кооператива. Учредительным документом является устав. Указанные виды кооперативов отличаются друг о друга тем, что:

ЖК осуществляет деятельность, направленную на приобретение жилья для своих членов;

ЖСК осуществляет создание нового объекта.

Количество членов кооператива не может быть менее 5, но не более количества жилых помещений в доме. Правом на вступление в кооператив обладают граждане, достигшие 16 лет, а также признанные полностью дееспособными до достижения 16 лет (ст. 13 СК РФ). При этом преимущественным правом на приобретение членства в кооперативе обладают малоимущие и нуждающиеся граждане, если кооператив создаётся при содействии публичного субъекта. Кроме того, участниками кооператива могут быть ЮЛ. К органам управления кооперативом относятся:

Общее собрание участников, как высший орган управления, обладающий исключительной компетенцией (ст. 116, п. 2 ЖК РФ). Собрание является правомочным, если на нём присутствует более 50 % от общего числа членов. При этом по общему правилу решения принимаются большинством голосов из числа присутствующих лиц. Квалифицированное большинство применяется (2/3) по вопросам, относящихся к исключительной компетенции. Решения являются обязательными для всех членов кооперативов, в т.ч. и не участвовавших в собрании;

Конференция как орган управления, создаваемый, если число участников более 50 и это предусмотрено уставом;

Правление и председатель правления, как исполнительные органы, т.е. осуществляющие текущее руководство деятельностью кооператива. При этом председатель избирается из состава членов правления. К правам и обязанностям председателя относятся:

Обеспечение выполнения решений кооператива;

Действует самостоятельно и без доверенности от имени кооператива.

Кооперативы могут быть реорганизованы в товарищество собственников жилья. Ликвидация кооперативов осуществляется в соответствии с общими правилами, а также особым основанием ликвидации является снос дома (ст. 61-65 ГК РФ).

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНА КООПЕРАТИВА

Граждане и ЮЛ, желающие стать членами кооператива, подают заявление в правление о приёме. При этом заявление подлежит рассмотрению в месячный срок и утверждению общим собранием кооператива. Членство в кооперативе возникает с момента уплаты вступительного взноса. Порядок и условия выплаты паевого взноса определяются Уставом кооператива. При этом пай может принадлежать как одному, так и нескольким лицам. Право на пай (ст. 128 ГК РФ). Если пай выплачен не полностью, то право собственности на жилое помещение закрепляется за кооперативом. Член же кооператива, а также члены его семьи обладают правом пользования жилым помещением. При этом с согласия общего собрания кооператива для члена кооператива допускается возможность на заключение договора поднайма, а также вселение временных жильцов. При полной выплате пая право собственности на жилое помещение закрепляется за членом кооператива. Членство в кооперативе прекращается в случаях:

Выхода из состава участников. При этом осуществляется выплата пая;

При исключении (ст. 130 ЖК РФ). Если исключённым членом кооператива пай не выплачен полностью, то ему выплачивается фактически внесённая сумма. При этом для члена кооператива и членов его семьи прекращается право пользования жилым помещением. Указанные лица обязаны освободить помещение в течение 2 месяцев со дня вступления в силу решения об исключении;

Ликвидация кооператива;

В случае смерти члена кооператива. В случае смерти наследники приобретают право на вступление в члены соответствующего кооператива при наличии на то решения общего собрания. При этом преимущественным правом на вступление обладает супруг, если он имеет право на пай. Пай – общее имущество.

Наследник члена кооператива, имеющий право на часть пая и проживающий совместно с ним также имеет преимущественное право на вступление, если у супруга наследодателя отсутствует право на пай. Иные наследники, не проживающие совместно с наследодателем, приобретают право на вступление в кооператив, если отсутствуют указанные категории лиц, обладающие преимущественным правом. Как исключение, допускается раздел жилого помещения, находящегося в доме кооператива. Раздел допускается только, если:

Существует возможность выдела изолированного жилого помещения в натуре;

Если в результате переустройства или перепланировки существует возможность выдела изолированного помещения в натуре.

Правом на раздел жилого помещения обладают только лица, имеющие право на пай.

5 вопрос

ТСЖ – некоммерческая организация, основанная на добровольном объединении собственников помещений многоквартирного дома. При этом к целям объединения (цели создания) относятся:

Совместное управление общим имуществом дома;

Обеспечение эксплуатации общего имущества;

Определение порядка владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Учредительным документом ТСЖ является утверждаемый общим собранием Устав. При этом на момент создания кооператива число его участников должно быть более 50 % от общего числа собственников помещений. Во вновь созданных домах после их сдачи в эксплуатацию ТСЖ создаётся застройщиком.

Для достижения целей создания товарищество вправе заниматься хозяйственной деятельностью, к видам которой относятся:

Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества;

Строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества;

Предоставление в аренду общего имущества.

На основании решения общего собрания членов товарищества доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специально создаваемые товариществом фонды для достижения целей, предусмотренных уставом. ТСЖ создаётся без ограничения срока деятельности, если иное не установлено уставом. На неопределённый срок. При этом собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создавать только одно товарищество.

Товарищество может быть также создано при объединении:

Нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам. При этом земельные участки должны предполагать граничащие территории и обладать общими инженерно-техническими сетями и элементами инфраструктуры;

Несколько расположенных близко зданий, строений или сооружений, предназначенных для проживания нескольких семей на граничащих участках.

ТСЖ не отвечает своим имуществом по обязательствам собственника, а они не несут ответственность своим имуществом по обязательствам товарищества. Следовательно, ТСЖ предполагает полную ответственность.

Имущество ТСЖ формируется засчёт:

Обязательных платежей, а также вступительных и иных взносов членов товарищества;

Доходов от хозяйственной деятельности;

Субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества, а также проведения ремонта.

К органам товарищества относятся:

Общее собрание, как высший орган управления, обладающий исключительной компетенцией (ст. 145 ЖК РФ). Созыв общего собрания осуществляется на основании письменного уведомления, которое направляется участникам не позднее 10 дней до момента проведения собрания. При этом уведомление содержит повестку по вопросам, которая не подлежит последующему изменению. Решения на общем собрании принимаются простым большинством, а по вопросам, относящимся к исключительной компетенции, квалифицированным;

Правление ТСЖ, как коллегиальный исполнительный орган, чья компетенция определяется законом или уставом (ст. 148 ЖК РФ);

Председатель;

Ревизионная комиссия, которая не реже 1 раза в год должна осуществлять проверку финансовой деятельности ТСЖ.

Реорганизация товарищества допускается посредством преобразования в жилищный или жилищно-строительный кооперативы. Ликвидация товарищества осуществляется в соответствии с общими правилами (ст. 141 ЖК РФ), а также в случае приобретения права собственности на все помещения одним собственником. Кроме того, ликвидация имеет место, если члены товарищества не обладают более 50 % голосов в результате их сокращения в процессе деятельности товарищества. Сокращение имеет место:

При выходе из членов ТСЖ;

В случае смерти члена ТСЖ.

К правам и обязанностям товарищества относятся полномочия и обязательства, установленные законом (ст. 137, 138 ЖК РФ).